Краткосрочный договор аренды нежилого помещения
Краткосрочный договор аренды нежилого помещения: что нужно знать?
Краткосрочный договор аренды нежилого помещения имеет заведомо плохую репутацию в сфере коммерческой недвижимости. Общепринятое мнение гласит, что краткосрочная аренда коммерческой недвижимости не является хорошей идеей.
Краткосрочная аренда приводит к более высокому обороту, что означает более длительные периоды вакантности и более частые застройки для новых клиентов. Наличие слишком большого количества краткосрочных договоров аренды может привести к истощению вашей прибыли.
Но нюансов в ситуации больше. Краткосрочная аренда не всегда плоха. Есть определенные моменты, когда вы можете получить больше выгоды от краткосрочной аренды, чем от долгосрочной аренды.
Это не означает, что вы должны бросить всех своих долгосрочных арендаторов и искать аренду на 2-3 года! Долгосрочная аренда по-прежнему является источником жизненной силы коммерческой недвижимости, но вам следует пересмотреть преимущества краткосрочной аренды, если вы обнаружите, что можете извлечь из нее выгоду, например, когда вам нужна временная временная мера.
В идеале ваш портфель должен состоять из как можно большего количества долгосрочных договоров аренды. Тем не менее, есть основания для краткосрочной аренды, и вы можете найти полезным открыть некоторые из ваших квартир для краткосрочных арендаторов, когда это сыграет в вашу пользу.
Что считается краткосрочной арендой?
Время относительно в сфере недвижимости. То, что считается краткосрочным для жилых или торговых помещений, не будет таким же, как краткосрочное для офисных зданий. Полезно разделить аренду на категории похожих типов аренды, когда вы обсуждаете продолжительность аренды.
Здесь мы конкретно обсуждаем краткосрочную аренду коммерческой недвижимости, а не многоквартирной жилой или промышленной.
Краткосрочная аренда коммерческих зданий
Коммерческие здания охватывают множество различных видов бизнеса, но условия аренды для большинства из них все же можно предположить. Эти периоды времени примерно применимы к торговым зданиям, офисным зданиям, медицинским учреждениям и т. д.
- В ближайщем будущем
- Аренда на срок от 1 до 3 лет обычно считается краткосрочной арендой.
- Средняя степень
- Аренда на срок от 5 до 8 лет считается среднесрочной арендой.
- Долгосрочный
- Все, что от 10 лет и более, считается долгосрочной арендой.
Это грубые предположения. Есть некоторые серые области, где определение продолжительности аренды зависит от местного рынка.
Важно помнить, что в случае с коммерческой недвижимостью краткосрочная аренда обычно составляет 3 года или менее, а долгосрочная — 10+ лет.
Коммерческая аренда и аренда квартир
В коммерческих зданиях вы не так часто увидите аренду сроком на 1 год, как в жилых квартирах. Договоры об аренде жилых помещений обычно занимают от 5 до 8 страниц и охватывают основные обязанности арендатора и арендодателя, не вдаваясь в подробности. Маловероятно, что будет много переговоров об условиях.
Коммерческая аренда более сложная. Они, вероятно, будут иметь объем около 40+ страниц, более подробно описывая юридические обязанности каждой стороны. Для краткосрочных клиентов гораздо меньше пространства для маневра для переговоров по сравнению с тем, что было бы для надежного долгосрочного арендатора.
Краткосрочная и долгосрочная аренда
Коммерческие здания, как правило, сдаются в аренду по одним и тем же видам аренды, будь то брутто или чистый расчет. Все договоры аренды оформляются одинаково, независимо от срока аренды. Различия существуют больше в переговорах об условиях аренды и обязательствах арендодателя.
С точки зрения обязанностей арендодателя, между долгосрочной арендой и краткосрочной арендой существует много четких различий. Например, поскольку они не могут амортизировать затраты в течение длительного периода времени, арендодатель не будет предлагать арендаторам те же улучшения для краткосрочных арендаторов, что и для долгосрочных арендаторов.
Это лишь одно из отличий этих типов аренды. Давайте подробнее рассмотрим некоторые преимущества для владельцев недвижимости по сравнению с недостатками для арендаторов.
Преимущества краткосрочной аренды
#1 Гибкость
Как упоминалось ранее, краткосрочная аренда дает арендодателям возможность заполнить пробелы, которые могут существовать в арендной плате за здание. Типичным примером этого является случай, когда крупный арендатор въезжает на условиях долгосрочной аренды и планирует через несколько лет расшириться, заняв еще большую площадь. Арендодатели могут не захотеть заполнять соседние помещения другими долгосрочными арендаторами, потому что это может ограничить рост очень крупного и будущего, а значит, растущего арендатора.
В некоторых случаях крупный арендатор может договориться о возможности расширения в соседние помещения через 2-3 года.
Вместо этого это пространство может быть заполнено арендаторами по краткосрочной аренде, которые действуют в качестве временной меры. Заключая краткосрочную аренду, можно избежать вакансий, сохраняя при этом пространство для будущих долгосрочных планов арендатора по расширению.
# 2 Повышение арендной платы
Когда рынок находится на подъеме, краткосрочная аренда может помочь арендодателям извлечь выгоду из ежегодного увеличения рыночной арендной платы. У долгосрочного арендатора нет свободы увеличивать арендную плату в течение срока аренды, тогда как у арендаторов с краткосрочной арендой есть такая гибкость. Это отлично подходит для более спекулятивных арендодателей. Мы в Feldman Equities не верим в эту стратегию, но некоторым арендодателям она нравится.
# 3 Меньший бюджет строительства
Из-за более коротких сроков аренды владельцы не будут брать на себя такое большое бремя по строительным надстройкам — улучшениям арендаторов — для краткосрочных клиентов. Оправдать расходы невозможно, так как времени на амортизацию расходов в течение срока аренды не хватает. В лучшем случае арендатор на короткий срок может рассчитывать на ковер и краску.
#4 Сокращение вакансий
На сложном рынке иногда лучше взять то, что можно получить. Нищие не всегда могут выбирать. Если вам нужно выбирать между заполнением некоторых из ваших небольших площадей краткосрочными арендаторами или оставлением их вакантными, краткосрочные арендаторы могут быть более разумным выбором, чтобы избежать дорогостоящих периодов вакантности .
# 5 Более быстрое время въезда
Арендаторы, выбравшие краткосрочную аренду, часто не тратят много времени на согласование документа об аренде, и поскольку они обычно не занимаются строительством, сроки доставки меньше. Из-за снижения сложности краткосрочной аренды арендаторы часто могут начать аренду и въехать быстрее. Если владельцу нужен быстрый приток денежных средств, это может быть быстрый способ увеличить доходы.
Недостатки краткосрочной аренды
Поскольку мы уже коснулись недостатков краткосрочной аренды для арендодателей, давайте сосредоточимся на том, как они представляют недостаток и для арендаторов коммерческой недвижимости.
# 1 Нестабильность / непостоянство
Арендатор никогда не знает, когда арендодателю понадобится освободить место для другого арендатора. Если вы подписываете и продлеваете краткосрочные договоры аренды каждые несколько лет, большинство арендодателей будут рады отказать вам в продлении, если другой арендатор придет в поисках среднесрочной или долгосрочной аренды или если расширяющемуся арендатору понадобится ваше помещение.
Если вы используете коммерческое пространство для своего бизнеса, это ощущение непостоянства нехорошо. Вы никогда не знаете, когда ваш бизнес может внезапно стать бездомным, что потребует от вас собрать вещи и переехать в другое место. Это неудобно и дорого в долгосрочной перспективе.
# 2 Отсутствие переговорной силы
Когда вы остаетесь в здании только на 1-3 года, у вас очень мало переговорных возможностей, чтобы добиться чего-либо в свою пользу. Маловероятно, что арендодатель предложит вам свои лучшие условия, чтобы побудить вас продлить договор.
# 3 Оплата по рыночным ценам
В краткосрочной аренде нет долгосрочной рентабельности. Если у вас есть договор аренды на 2 года, и рынок оказывается на подъеме, когда вам нужно найти новое место или продлить существующий договор, вы будете платить по рыночным ставкам, когда придет время продлевать. Это может случаться часто, так как каждые 1-3 года вам, возможно, придется выяснять новые условия ценообразования. На растущем рынке это означает, что ваша арендная плата будет увеличиваться каждый раз, когда вы начинаете новый договор аренды.
Вывод
Традиционная мудрость избегать краткосрочной аренды коммерческой недвижимости остается в силе. У них есть свое применение, и в некоторых ситуациях они очень полезны, но такие обстоятельства, как правило, необычны. Наличие слишком большого количества краткосрочных договоров аренды в вашем здании, вероятно, снизит стоимость вашего здания, потому что оно, как правило, менее привлекательно для покупателей с денежным потоком. Краткосрочная аренда может привести к тому, что вы будете платить более высокие процентные ставки своему ипотечному кредитору, и ваш кредитор может захотеть ограничить сумму средств, которые он вам предоставляет.
Стоимость коммерческой недвижимости часто оценивается по средневзвешенному сроку аренды (WALT). Это измерение находится путем деления лет, оставшихся в вашей аренде, на сдаваемые в аренду квадратные метры. Чем выше число, тем ниже риск повреждения вакансий, тем выше стоимость вашего здания и ниже предельная ставка.
Эксперт, продюсер и автор статей